Методы согласования стоимостных результатов оценки. Согласование результатов оценки. Примеры расчетных параметров

Заключительным этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов (закрепленных международными и российскими стандартами оценочной деятельности) в отношении одного объекта в рамках одного процесса (задания на оценку) .

Необходимость проведения этой процедуры связана с тем, что в большинстве случаев реализация разных подходов и методов дает неодинаковые стоимостные результаты (иногда разница в расчете рыночной цены достигает до
50 %). Причина этого заключается в том, что большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, а производители могут быть неэффективными .

Согласование результатов оценки – это получение итоговой стоимости объекта оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке .

Итоговая величина стоимости объекта оценки – эта наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки. Она может быть представлена в виде одной денежной величины, либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости.

Как правило, один из использованных в результате оценки подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.

Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле (27) :

где С итог. – итоговая стоимость объекта оценки;

С СП – стоимость определенная сравнительным подходом;

С ЗП – стоимость определенная затратным подходом;

С ДП – стоимость определенная доходным подходом;

k 1 , k 2 , k 3 – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении весовых коэффициентов должно выполняться равенство:

Весовые коэффициенты для согласования полученных результатов в итоговую стоимость округляются с точностью до 10 % (реже до 5 %). Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у заказчика отчета ошибочное представление о точности полученного результата.

На основе округленных весовых коэффициентов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умножения стоимостного результата, полученного с помощью каждого подхода, на округленный вес подхода. Полученное значение в денежных единицах измерения округляется.

При согласовании необходимо принимать во внимание :

Полноту и достоверность информации;

Соответствие процедуры оценки – целям оценки;

Преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.

Таким образом, итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятностная цена оцениваемого объекта собственности.

В числе множества методов определения весовых коэффициентов и согласования полученных результатов можно назвать следующие:

Метод логического анализа;

Метод анализа иерархий;

Метод согласования по критериям и др.

Метод логического анализа заключается в выборе весовых коэффициентов при согласовании результатов оценки экспертно, на основе логического анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Этот метод наиболее распространен в оценочной практике .

Например, необходимо определить стоимость объекта недвижимости, если при определении стоимости оценщиком были получены следующие результаты (табл. 23).

Комментарий к результатам: в данном случае наибольший «вес» (70 %) присваивается доходному подходу, так как объектом оценки является производственное здание, приносящее стабильный доход. Затратному подходу присвоен меньший «вес» (30 %) по причине того, что затраты на воспроизводство не всегда соответствуют рыночной стоимости. Сравнительный подход не применялся, так как оценщиком не были найдены аналогичные объекты.

Таблица 23

Реализация метода логического анализа

Метод анализа иерархий разработан в начале 70-х годов XX в. американским математиком Томасом Саати как процедура поддержки принятия решений, которую он назвал «Analityc hierarchy process». Авторы русского издания перевели это название как «Метод анализа иерархий» .

Этот метод относится к классу критериальных и активно применяется в настоящее время, в том числе и в оценочной деятельности. В основе метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив. Представим ее следующим образом :

Уровень 0: цель – оценить вес подхода к оценке;

Уровень 1: критерии – надежность получаемых результатов; соответствие целям оценки;

Уровень 2: критерии – надежность, обусловленная достоверностью информации; надежность, обусловленная обширностью информации.

Количество уровней может быть не ограничено. Однако при этом необходимо выполнение следующего условия: каждый уровень должен раскрываться последующим за ним уровнем. Так, например, критерий 1-го уровня «надежность получаемых результатов» можно раскрыть уровнем 2, а уровень 2 должен быть раскрыт уровнем 3 и т.д. На практике чаще ограничиваются первым уровнем. Следующим этапом реализации метода анализа иерархий становится получение оценки каждой альтернативы по каждому критерию.

Например, необходимо определить весовые коэффициенты для расчета стоимости объекта оценки методом анализа иерархий. Для фиксации результата сравнения пары альтернатив может использоваться шкала оценки (табл. 24).

Результаты парных сравнений и расчет весовых коэффициентов записываются в табличной форме (табл. 25).

Пояснения к табл. 25: на пересечении строки «Затратный» и столбца «Доходный» записана дробь 3/1. Это выражает мнение оценщика о том, что подход «Затратный» в данной ситуации имеет умеренное превосходство над доходным подходом, т.е. значимость затратного подхода в итоговом согласовании в три раза выше, чем доходного подхода. Далее рассуждения аналогично.

По результатам расчета нормированное значение для целей согласования результатов округляется и переводится в проценты (0,3390 0,3 × 100 =
= 30 %) .

При установлении весовых коэффициентов для стоимостных результатов, полученных другими подходами, алгоритм тот же.

Таблица 24

Шкала оценки результатов сравнения альтернатив

Таблица 25

Расчет весовых коэффициентов методом анализа иерархий на основе
результатов парных сравнений альтернатив

Метод «согласования по критериям». Для определения весовых коэффициентов различных подходов данным методом используется четыре объективных критерия, выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта .

Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько этапов:

1) строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (критериев больше, следовательно, и баллов больше);

2) определяется сумма баллов каждого подхода, затем – использованных подходов;

3) по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода, процентах;

4) расчетные веса подходов округляются с точностью до 10 %, реже – 5 %.

Например, необходимо определить итоговую величину стоимости объекта оценки методом согласования по критериям. Результаты оценки объекта, полученные при помощи доходного, сравнительного и затратного подходов, а также мнение оценщика по установленным критериям, представлены в табл. 26.

Таблица 26

Методы согласования стоимостных результатов оценки

Разные методы оценки при использовании разных подходов могут дать неодинаковые результаты определения стоимости бизнеса. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые отличающимися способами величины могут существенно различаться (от 5 до 50% и даже более, особенно при оценке бизнеса). В связи с этим Федеральные стандарты оценки России и Международные стандарты выдвигают требования сведения разных результатов в рамках «итоговой величины стоимости объекта оценки».

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных классическими подходами к оценке, проводят согласование результатов.

Согласование результатов оценки - это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика. Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле:

где С итоговая - итоговая стоимость объекта оценки;

С зп, С сп, С дп - стоимости, определенные затратным, сравнительным и доходным подходами;

К зп, К сп, К дп - соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.

В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:

При согласовании при определении веса каждого подхода учитываются (экспертно): полнота и достоверность информации; соответствие цели; преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации и пр.

Весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке, округляются с точностью до 10% (реже до 5%) в целях использования данных весов для согласования. На основе округленных весов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества. Полученное значение округляется.

В таблице 1.2 приводится сравнительный анализ традиционных подходов к оценке стоимости предприятий .

Таблица 1.2

Сравнительный анализ подходов к оценке стоимости предприятий

По этим данным можно сделать вывод, что ни один из них не может быть использован в качестве основного. Поэтому для определения итоговой величины рыночной стоимости компании анализируются преимущества и недостатки использованных подходов и качество полученной информации с присвоением каждому подходу весового коэффициента.

По мнению исследователей в области оценки бизнеса Есипова В.Е., Маховиковой Г.А., Тереховой В.В., Дамшакова А.Н., прямое применение классических методов в России затруднено в силу объективных причин :

1. Неразвитость российского рынка ценных бумаг.

2. Информационная закрытость, приводящая к сложности использования, прежде всего, сравнительного подхода.

3. Необходимость внесения большого количества корректировок, связанных с непрозрачностью бухгалтерской отчетности. Для оценки менеджменту следует использовать данные управленческого учета, который должен быть приспособлен для целей оценки.

4. Неопределенность с долгосрочным планированием в российских условиях (как правило, в России планируется деятельность на один год) приводит к сложности в применении доходных способов оценки. В основном используется ретроспективные данные за прошлые периоды.

5. Бухгалтерская оценка активов значительно занижена по сравнению с рыночной, что приводит к занижению стоимости чистых активов. Необходима рыночная переоценка всех основных фондов и НМА.

6. Традиционные методы оценки дают «точечный» во времени результат, который не может использоваться для оперативного или стратегического управления предприятием. Ни одна из обязательных для оценки ситуаций не предполагают возможность дальнейшего мониторинга.

7. Трудность поиска информации и громоздкость расчета. Использование оценки бизнеса на регулярной основе должно быть максимально простым, а результат наглядным.

Таким образом, из существующих подходов к оценке доходный метод наиболее точно отражает стоимость компании как бизнеса, то есть работающего механизма, приносящего прибыль. Однако использование прогнозных данных позволяет усомниться в точности расчетов. Источники информации для использования сравнительного метода весьма ограничены. Российский рынок корпоративного контроля (банкротства и слияния и поглощения) действует в основном вне организованных фондовых рынков и объем перераспределения акций в экономике (промышленности) России, проходящий вне организованных рынков, в принципе трудно оценить. Как следствие, в российских условиях имущественный подход к оценке предприятий, зачастую, наиболее актуален. Это обусловлено в первую очередь наличием достоверной и доступной исходной информации для расчетов (так как основной информационной базой имущественного подхода является баланс предприятия), а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных подходов к оценке стоимости предприятия. Но основным недостатком имущественного подхода является то, что он не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистого дохода. Кроме того, расчет стоимости на основе затратного подхода не дает возможности выявления источников создания стоимости, а, следовательно, исключает управление ими.

Таким образом, большинство специалистов в области оценки приходят к мнению о несовершенстве методологической базы оценки бизнеса. «Методики, предлагающие одну взвешенную оценку стоимости бизнеса можно использовать исключительно для целей продажи бизнеса в том или ином его виде» . Но что делать, если стоимость бизнеса нужна менеджерам не для продажи, а для формирования стратегии и принятия управленческих решений, нацеленных на реализацию стоимостного подхода к управлению? В то же время способы оценки бизнеса, для принятия управленческих решений, предлагаемые западными экономистами Модильяни, Дамодараном, Коуплендом, не находят своего применения в России, равно как и в других странах с формирующимися и неэффективными рынками, которые характеризуются рядом схожих проблем, таких как высокая степень зависимости от иностранных инвестиций и заимствований на фоне, как правило, немалой внутренней и/или внешней задолженности, слабость и нестабильность финансового сектора в связи с обремененностью банков значительными безнадежными долгами предприятий, неразвитость инфраструктуры, несовершенство нормативной базы, не разработанность системы финансовой отчетности эмитентов или несоответствие ее международным стандартам и связанная с этим их информационная непрозрачность и высокий уровень рисков, информационная непрозрачность, где не существует развитого рынка акций, а, следовательно, не существует и рыночной оценки самих предприятий. А в связи с низкой степенью эффективностью рынков в арсенале отечественных компаний нет полностью адаптированных способов оценки бизнеса.

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости.

Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода. Иными словами, для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

В случае существенного расхождения результатов оценки объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен привести в отчете об оценке анализ причин полученного расхождения.

Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации, точность оценки и количество доказательств.

Средневзвешенная рыночная стоимость (РС) объекта оценкирассчитывается по формуле:

РС = ЗП ´r1 + СП ´r2 + ДП ´r3 , где:

Таблица для примера:

Особенности оценки в процедурах банкротства. Отчет об оценке.

Ситуация банкротства и ликвидации предприятия является чрезвычайной. Вероятность позитивного решения проблемы неплатежей зависит от ценности имущества. Оценка стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации, но и в других случаях работы с несостоятельным предприятием:

– при финансировании предприятия-должника;

– при финансировании реорганизации предприятия;

– при санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства;

– при выработке плана погашения долгов предприятия-должника;

– при анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей в экономически самостоятельные подразделения;

– при оценке заявок на покупку предприятия;

– при экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам;

– при экспертизе программ реорганизации предприятия.

Согласно Закону РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ, оценка предприятия может осуществляться на стадии внешнего управления (ст. 109 «Меры по восстановлению платежеспособности должника»: при продаже части имущества должника и продаже всего предприятия должника ст. 110 «Продажа предприятия должника» и ст. 111 «Продажа части имущества должника»: начальная цена продажи выставляемого на торги имущества, устанавливается на основе рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком), на стадии конкурсного производства (ст. 130 «Оценка имущества должника») предполагается, что в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для этого он привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник не установлен собранием кредиторов.

Имущество должника – унитарного предприятия или должника – акционерного общества, более 25 % голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке.

Оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую признанию должника банкротом, составляет менее чем сто тысяч рублей, может быть проведена без привлечения независимого оценщика по решению собрания кредиторов.

При формировании конкурсной массы ст. 131 преобладающая часть имущества должника подлежит оценке, отдельно учитывается и оценивается имущество, являющееся предметом залога. Цена социально значимых объектов по ст. 132 также определяется независимым оценщиком.

При конкурсном производстве начальная цена продажи, выставляемого на торги имущества должника по ст. 139 «Продажа имущества должника» устанавливается независимым оценщиком.

Оценочные процедуры при уступке прав требования должника и замещении активов должника в ходе конкурсного производства проводится также как при внешнем управлении, согласно ст. 111 и 115, то есть с привлечением независимого оценщика.

Оценка в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных чрезвычайным характером самой ситуации. На основе этой оценки многими заинтересованными сторонами принимаются определенные управленческие решения и действия. Другая особенность оценки – это высокая степень зависимости третьих сторон от результатов оценки. В ситуации банкротства заказчиками и пользователями оценки являются разные лица. Пользователями оценки являются кредиторы, инвесторы, судебные органы, которые не имели отношения к постановке задачи на оценку и полностью полагаются на результаты оценки при принятии управленческих решений. У них нет постоянного контакта с экспертом-оценщиком, не зная условий задания на оценку, они могут негативно интерпретировать результаты оценки, выполненные экспертом-оценщиком. Зная это, заинтересованным в оценке сторонам необходимо получить соответствующие разъяснения у заказчика оценки (например, внешнего управляющего) либо у самого эксперта-оценщика по поводу основополагающих параметров оценки ликвидационной стоимости предприятия: о цели оценки, функции оценки, о виде стоимости, который определялся, об ограничениях и предположениях при оценке, о дате оценки и т.д.

Внешнее управление подразумевает проведение реструктуризации практически всех факторов производства предприятия-должника (труд, недвижимость, капитал и менеджмент); введение моратория на удовлетворение требований кредиторов; восстановление платежеспособности за счет перепрофилирования производства, ликвидации дебиторской задолженности, реализации части активов, продажи бизнеса и т.д.

Согласно ст. 109 Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» внешним управляющим принимаются меры по восстановлению платежеспособности должника, составляется план внешнего управления, разрабатываются мероприятия по восстановлению платежеспособности:

– перепрофилируется производство: закрываются нерентабельные производства;

– производится продажа имущества;

– осуществляется уступка прав требования должника;

– производится размещение дополнительных обыкновенных акций должника;

– производится продажа предприятия должника;

– осуществляется замещение активов должника и др.

Все они предполагают проведение процедуры оценки имущества, имущественных прав, долей и т.д. в том или ином виде.

По ст. 110 «Продажа предприятия должника» под предприятием должником понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. Объектом продажи могут быть филиалы и иные структурные подразделения должника – юридические лица. Начальная цена продажи предприятия, выставляемого на торги (открытые или закрытые или аукцион) устанавливается на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного внешним управляющим. В то же время начальная цена продажи предприятия не может быть ниже минимальной цены продажи предприятия, определенной органами управления должника.

В соответствии со ст. 111 «Продажа части имущества» начальная цена продажи, выставляемого на торги имущества, устанавливается на основании рыночной стоимости имущества по отчету независимого оценщика, привлеченного внешним управляющим. Имущество должника – унитарного предприятия или должника – акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, также оценивается независимым оценщиком, но при этом предполагается проведение экспертизы отчета оценщика государственным финансовым контрольным органом с представлением его заключения по проведенной оценке.

Экспертиза отчета об оценке – это совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки требований законодательства РФ об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказе от использования подходов к оценке.

Если планом внешнего управления предполагается уступка права требования должника (ст. 112), то необходима оценка прав требования и проводится она согласно положений ст. 111 данного закона.

Как известно, выпуск новых акций является важнейшим способом привлечения дополнительного партнерского капитала, эта мера по восстановлению платежеспособности регламентируется ст. 114. При включении в план внешнего управления решения о проведении эмиссии дополнительных обыкновенных акций должника необходимо проверить: в каком соотношении находятся балансовая и оценочная стоимости собственного капитала компании-эмитента. Если оценочная стоимость предприятия больше, чем основанная на остаточной балансовой стоимости активов, обязательствах и прибылях, то эмиссия акций проводится на величину этого превышения. Если оценочная стоимость собственного капитала эмитента меньше, чем балансовая стоимость этого капитала, то эмиссия акций не разрешается, а акционерное общество должно объявить об уменьшении величины уставного капитала предприятия в бухгалтерском балансе на эту же разницу.

Замещение активов должника (ст. 115), как один из путей борьбы с неплатежеспособностью должника, предполагает создание на базе имущества должника одного или нескольких открытых акционерных обществ, в оплату уставного капитала которых вносится имущество должника, определенное планом внешнего управления. Величина уставного капитала таких обществ определяется на основании рыночной стоимости вносимого имущества, установленной по отчету независимого оценщика с учетом предложений органа должника.

Санация предприятий-банкротов предполагает их финансовое оздоровление, направленное на повышение цены, по которой эти предприятия могут быть проданы. Задача оценки бизнеса применительно к санации видоизменяется. Она заключается в прогнозировании оценочной стоимости предприятия после того, как будет выполнен запланированный комплекс мероприятий по оздоровлению, то есть в прогнозировании будущей обоснованной рыночной стоимости и инвестиционной стоимости предприятия. Эта стоимость будет многовариантной, в зависимости от того, какие конкретные мероприятия по оздоровлению будут одобрены.

В отчете об оценке, который представляет собранию кредиторов внешний управляющий, должна не просто констатироваться стоимость предприятия на данный момент, но и альтернативы: продавать предприятие по его текущей, весьма низкой, как правило, стоимости или согласиться на более продолжительный срок оздоровления, исходя из предложенного плана и прогнозных оценок повышения стоимости предприятия после предлагаемых процедур.

Отчет об оценке – это документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки сформулированы в ст.11 Закона №135-ФЗ.

Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

Дата составления и порядковый номер отчета;

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

Место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

Дата определения стоимости объекта оценки;

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Ст.11, как следует из ее названия, устанавливает лишь общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, поэтому в ч. 6 ст.11 предусмотрено, что для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть установлены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Ст. 12 Закона определяет такое понятие как достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В ФСО№1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» п.19, указано, что при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Информация должна удовлетворять требованиям, как достоверности, так и достаточности.

В развитие ст.20 Закона № 135-ФЗутвержденФСО №3"Требования к отчету об оценке"

Настоящий федеральный стандарт оценки устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Порядок экспертизы отчетов об оценке и подготовки заключений по отчетам об оценке предприятия должника - унитарного предприятия либо имущества должника - акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, уполномоченным Правительством Российской Федерации органом власти.

Полноценный процесс оценки предусматривает использова­ние трех подходов: сравнительного,
затратного и доходного. Как уже отмечалось, обязательность их использования закреплена
практически во всех Стандартах оценки. Оценщик может какой-либо из подходов не использовать,
но должен обосновать этот от­каз, так как обладает правом самостоятельно определять в рамках
каждого из подходов конкретные методы оценки.

Вполне закономерно, что результаты оценки, полученные разными подходами (методами), дают
разную величину стоимос­ти. И поэтому на завершающем этапе оценки встает задача согла­сования
полученных результатов и обоснования итоговой вели­чины стоимости.

Каждый из подходов к оценке стоимости имеет свои достои­нства и недостатки и поэтому
невозможно чисто формально от­дать предпочтение какому-либо одному (табл. 6.10).

Таблица 6.10

Достоинства и недостатки подходов к оценке стоимости машин и

Применение нескольких подходов повышает достоверность результатов оценки, дает представление
о стоимости одного и того же объекта с разных позиций: производителя, дилера, покупателя,
инвестора и др. В этой связи можно отметить некоторые паралле­ли между задачами оценки и
ценообразования, так как предсказать стоимость - это, по сути, то же, что и предсказать цену.

Если используют какой-либо метод затратного подхода, то, применяя экономическую информацию о
нормах расхода и це­нах ресурсов, полученную от изготовителя или продавца, неволь­но
моделируют процесс затратного ценообразования и получают в итоге затратную цену предложения.
В силу этого оценка стои­мости, как правило, получается завышенной, если, конечно, не
допущено серьезных ошибок в привлекаемой исходной инфор­мации.

Если используют метод сравнительного подхода, то «затрат­ный дух» получаемого результата
значительно меньше, но все рав­но остается. Это связано с тем, что применяют документально
подтвержденную ценовую информацию на аналоги, а извлекают эту информацию обычно из ценовых
фирменных каталогов и прайс-листов, т. е. оперируют все теми же ценами предложения. В итоге
возможно завышение результатов, хотя и весьма умеренное.

Среди трех подходов прямой путь к прогнозу цены спроса да­ет только доходный. Стоимость,
рассчитываемая каким-либо ме­тодом доходного подхода, представляет собой верхнюю предель­ную
цену, на которую может согласиться покупатель (инвестор), руководствуясь здравым смыслом
сопоставления своих сегод­няшних затрат с будущими доходами от владения покупаемым товаром.
Естественно, для покупателя (инвестора) цена тем вы­годнее, чем она ниже при прочих равных
условиях. В то же вре­мя, чем ниже цена, тем ниже вероятность сделки купли-продажи по данному
товару. Поскольку покупатель (инвестор), как и про­давец, заинтересован в сделке, он может
согласиться на некото­рый прирост назначаемой цены. Эти соображения позволяют сделать вывод,
что в общем случае оценка на основе доходного подхода дает несколько заниженный результат,
если, конечно, не допущено ошибок в выборе исходных данных при расчете буду­щих доходов и
расходов.

Еще один момент, который нужно учитывать при использова­нии этого подхода. Цена спроса
достаточно индивидуальна, у каждого покупателя на один и тот же товар она может быть сво -

Ей. Отсюда понятна индивидуальность инвестиционной стои­мости, оцениваемой для конкретного
проекта. Поэтому, чтобы оцениваемая доходным подходом стоимость соответствовала на­иболее
вероятной цене спроса, необходимо выполнять оценку для условий наиболее характерного,
типового применения оце­ниваемого объекта.

Первое восприятие полученных разными подходами (метода­ми) результатов складывается в
зависимости от того, как распо­лагаются значения стоимости по отношению друг к другу. Одна
ситуация, когда величины стоимости расположены «кучно», не сильно отличаются друг от друга.
Здесь едва ли имеет смысл вы­яснять предпочтения в отношении отдельных примененных под­ходов
(методов). Можно довольствоваться расчетом среднеариф­метического значения стоимости.

Другая ситуация, когда значения стоимости по двум подходам (методам) близки друг к другу, а
третья величина обнаруживает значительное отклонение от первых двух. Близкие по значению
величины, естественно, вызывают большее доверие, а величина, похожая на «выброс», нуждается в
дополнительном анализе на достоверность. Наконец, третья ситуация имеет место тогда, ког­да
наблюдаем значительный разброс результатов. В этом случае возникает необходимость оценить
качество каждого результата и произвести сведение результатов к итоговому значению стоимос­ти
с учетом этого качества.

Согласование результатов оценки, полученных разными под­ходами (методами), выполняют чаще
всего Экспертным методом. Главным экспертом здесь выступает сам оценщик, так
как только он знает о том, где в расчетах сделаны грубые допущения, какая привлеченная
информация не совсем надежна и какие факторы не были приняты во внимание по тем или иным
причинам. Кри­тичный взгляд оценщика на результаты собственного труда по­могает подойти к
достоверному итоговому результату путем рас­чета средневзвешенной величины стоимости.

Для получения средневзвешенной итоговой величины стои­мости необходимо прежде всего
установить критерии, по кото­рым сравниваются результаты разных подходов (методов) и
де­лаются выводы об их предпочтительности. Существует достаточ­но большой набор методов
экспертных оценок, применяемых для разных целей и описанных в литературе (парных сравнений,
последовательных сравнений, расстановки приоритетов, анали -

За иерархий, моделирования предпочтений и др.)1. Мы остано­вимся на самом простом методе,
использующем процедуру ран­жирования.

Ранжирование - это расположение результатов оценки, полу­ченных разными подходами (методами),
в порядке возрастания их качества. Для этого прежде всего необходимо сформулировать критерии
качества, по которым будут сравниваться результаты оценки, полученные разными подходами
(методами). Причем сравнению подлежат не подходы (методы) как таковые, а резуль­таты их
использования. Выделим пять основных критериев каче­ства результатов оценки, примерно
равноценных по своей значи­мости:

Соответствие оцененной с помощью данного подхода стои­мости цели оценки;

Преобладание исходных данных из надежных источников;

Преобладание строгих формализованных процедур над ин­туитивными оценками и допущениями;

Степень приближенности результата к действительно ры­ночной стоимости на момент оценки;

Использование дублирующих сведений из разных источни­ков для подтверждения результатов
расчета.

В качестве примера возьмем результаты оценки стоимости вертикально-сверлильного станка,
полученные тремя подходами (методами), и произведем ранжирование этих результатов по трем
указанным выше критериям (табл. 6.11).

В табл. 6.11 экспертно по критериям каждому результату, по­лученному тем или иным подходом,
присвоили свой стандарти­зированный ранг. Порядок его расчета таков: если два результата
равноценны и делят между собой соответствующие места, то их ранг равен среднему значению этих
мест. Например, по первому критерию результаты по сравнительному и доходному подходам
равноценны и делят между собой первое и второе место, поэтому их стандартизированный ранг
равен (1 + 2)/ 2=1,5. По четверто­му критерию признаны равноценными результаты затратного и
доходного подходов, они делят между собой второе и третье мес­то, их стандартизированный ранг
равен (2 + 3)/ 2 = 2,5. Далее подсчитываем суммарные стандартизированные ранги для каж -

Таблица 6.11

Ранжирование результатов оценки стоимости, полученных разными

Подходами

Дого подхода. В правом столбце табл. 6.11 подсчитаны построч­ные итоги с целью контроля
расчетов, они должны быть равны сумме мест, т. е. 1 + 2 + 3 = 6.

Стандартные ранги переводят в коэффициенты весомости:

Где I >! Rjj - сумма стандартных рангов по всем критериям и
подходам; R , - суммарный ранг у результата, полученного /-м подходом.

В нашем примере результаты сравнительного, затратного и доходного подходов получили
коэффициенты весомости 0,41; 0,31 и 0,28 соответственно. Средневзвешенная итоговая величи­на
стоимости вертикально-сверлильного станка: 32590x0,41 + + 36930 х 0,31 + 26420 х 0,28 = 32208
* 32210 руб.

Точностный анализ результатов оценки, выполненной разны­ми подходами (методами), открывает
возможность согласования этих результатов на достаточно объективной основе. Ведь имен­но
точность является главным критерием качества оценки.

Точностный анализ по каждому подходу оценки позволяет получить доверительный интервал, в
котором с большой сте­пенью вероятности может находиться искомая величина стои­мости.

Итоговая величина стоимости по всем трем оценкам, очевид­но, должна находиться в том
диапазоне, который будет общим для всех трех доверительных интервалов, соответствующих трем
подходам оценки. В этом заключается интервальный метод сведе­ния выполненных оценок к одному
значению или к очень узкому интервалу значений.

Покажем применение интервального метода при оценке ры­ночной стоимости
вертикально-сверлильного станка. Показате­ли точностного анализа промежуточных результатов,
получен­ных разными подходами, сведены в табл. 6.12.

Сопоставление трех доверительных интервалов показано на рис. 6.3. Из графика на рис. 6.3
видно, что все рассматриваемые доверительные интервалы имеют общий интервал от 30874 до 31459
руб. Следовательно, итоговая величина стоимости соответ­ствует середине этого интервала, т.
е. она равна (30874 + 31459)/ 2 = = 31166 руб. Это несколько меньше, чем среднеарифметическое
значение стоимости, равное 31980 руб.

Другой метод интерпретации результатов точностного анали­за заключается в построении в
упрощенной форме суммарной кривой распределения (метод суммарной кривой
распределения).

Таблица 6.12

Показатели точностного анализа промежуточных результатов оценки
Стоимости вертикально-сверлильного станка, полученных разными подходами

Затратный подход

Рис. 6.3. Получение итоговой стоимости интервальным методом

Допускают, что полученные доверительные интервалы соответ­ствуют условиям нормального
распределения, т. е. их ширина со­ответствует правилу «плюс-минус две сигмы (±2а)». Такое
расп­ределение упрощенно можно представить в виде трапеции, ниж-* нее основание которой равно
ширине доверительного интервала, т. е. «четыре сигмы», а верхнее основание равно «2/3 сигмы»,
или 1/6 доверительного интервала. Площадь трапеции примем рав -

Ной 100%, тогда ее высота равна 42,86/а или 171,43/ДИ, где ДИ -ширина доверительного
интервала.

Исходя из указанных выше соотношений над каждым дове­рительным интервалом строят трапецию,
приближенно описы­вающую линию нормального распределения.

Итоговая оценка стоимости рассматривается как результат совокупной выборки, представляющей
собой смесь из трех полу­ченных каждым подходом выборок, распределение которых близко к
нормальному. Распределение для совокупной выборки графически можно построить в виде ломаной
линии, ординаты которой равны сумме ординат трех трапеций. Таким образом, по­лучаем
приближенное представление о кривой распределения, объединяющей результаты расчетов стоимости
тремя подходами (методами).

Итоговая величина стоимости может быть найдена по моде (т. е. вершине) ломаной линии.

Применение метода суммарной кривой распределения для оценки стоимости
вертикально-сверлильного станка показано на рис. 6.4.

Рассматривая суммарную кривую распределения на рис. 6.4, можно прийти к двум выводам.

Во-первых, вершина ломаной линии соответствует значению стоимости станка около 33400 руб. Эту
величину можно принять как итоговую величину оцениваемой стоимости, интегрирую­щую результаты
оценки тремя подходами.

Во-вторых, смесь трех распределений не является строго уни­модальной, так как наблюдаем не
одну, а две вершины или моды. Другая, менее выраженная вершина создается распределением от
оценки доходным подходом, что дает основание считать, что ре­зультаты оценки доходным
подходом не являются статистически однородными по отношению к результатам, полученным
сравни­тельным и затратным подходами.

В этом примере при подведении итогов оценки весомость до­ходного подхода является наименьшей,
а итоговая величина сто­имости формируется в основном по результатам оценки сравни­тельным и
затратным подходами, о чем свидетельствуют оценки итоговой стоимости, полученные методом
экспертного ранжиро­вания (32210 руб.) и методом суммарной кривой распределения (33400 руб.).

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверный результат. Эти различия должны учитываться при сведении полученных этими методами выводов в единую интегральную оценку объекта недвижимости.

На развитых рынках, близких к равновесию спроса и предложения, все три значения оценок, полученные разными методами должны быть близки друг к другу. На таких рынках близость полученных оценок служит косвенным подтверждением, их правильности и достоверности. Но в условиях неразвитых и/или несбалансированных рынков недвижимости, которые характерны для современной России, оценки, полученные разными методами, могут значительно отличаться друг от друга. Но в результате должна быть получена единая, оценка объекта.

Финальная стадия оценки предполагает принятие решения в отношении расхождений в результатах трех разных подходов.

Обычно выполнение этой задачи включает в себя:

Указание величин стоимости объекта, рассчитанных при использовании каждого из трех подходов;

Краткое описание порядка выполнения расчетов, количества и качества использованной информации, принятых

допущений и ограничений и их соответствия типичным рыночным условиям;

Установление относительной силы и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту;

Вынесение на этой основе суждения в отношении того, какой вес следует придать результату каждого из использованных подходов.

Модель согласования результатов выражается следующей формулой:

С= (С1* К1 + С2 * К2+ С3*К3)/(К1 +К2+К3),

С - окончательная величина оценки объекта;

С1 - оценка методом сравнения продаж;

С2 - оценка методом капитализации дохода;

С3 - оценка затратным методом;

K1;K2 и К3 соответствующие весовые коэффициенты

(обычно в процентах: Кl+К2+ К3 = 100 ).

При этом особое внимание обращают на факторы, влияющие" на определение удельного веса каждого метода (подхода). Придание весов или степени доверия каждому способу, оценщики определяют исходя из количества и качества полученной этими методами информации, уровня ликвидности объекта, цели оценки.

Сопоставление полученных величин производится также с учетом факторов внутреннего и внешнего воздействия на стоимость объекта, физического и функционального износа объекта, нормативной цены, видов стоимости, поэлементного сравнения стоимостей, и с учетом предельного отклонения уровня оценки объекта в соответствии со «Стандартом анализа относительных показателей стоимости», принятого IAAO.

Затем выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться тремя способами: как среднеарифметической величины, математическим взвешиванием и субъективным взвешиванием результатов оценки.

Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта. Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта эксперта - оценщика.

При этом, как правило, не выводится среднее арифметическое из трех результатов оценки и не выбирается один из них как окончательный (это допустимые, но редкие частные случаи общей модели согласования оценок тремя методами). Обычно по этой модели окончательная величина оценки выбирается где-то между ними.

В целом, наилучшее приближение к условиям не сбалансированного рынка дает метод сравнения продаж, поскольку в используемой им информации автоматически учитывается баланс спроса и предложения на объекты, аналогичных оцениваемому объекту, а также вся совокупность факторов, влияющих на их рыночные цены. Если для его применения есть достаточное количество достоверной информации, и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды (например, как для рынка квартир в Москве), то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами.

Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады в Москве), и имеется соответствующая информация по аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать методу капитализации дохода"(в любой его реализации). В этих двух случаях, при отсутствии (как в Москве) развитого рынка земли и при типичной для современной России несбалансированности спроса и предложения недвижимости, затратному методу целесообразно придавать невысокий вес.

Если же рынок данного типа объектов не развит ни по купле-продаже, ни по аренде, и соответствующе рыночная информация почти недоступна, то по необходимости большой вес получает затратный метод, а два других имеют меньшие веса. Но при этом следует понимать, что полученная оценка может и не соответствовать платежеспособному спросу, и цена сделки на рынке может существенно отличаться от полученной затратным методом оценки.

Вообще говоря, чем сильнее развит рынок, выше его стабильность и сбалансированность, тем цена сделки будет ближе к рыночной стоимости объекта.

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки, прежде всего, необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания. рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.